อสังหาฯไตรมาส 2 "แผ่ว" หลังหมดมาตรการรัฐ

อสังหาฯไตรมาส2แผ่วหลังหมดมาตรการรัฐ ( 08 June 2016 )

แมกโนเลีย-เอพี ระบุอสังหาฯ หลังสิ้นสุดมาตรการจูงใจภาครัฐ ตลาดแผ่ว หวังไตรมาส 3 "ยอดขาย-ยอดโอน" ขยับ

นายถนอมศักดิ์ แก้วเขียว รองประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังเดือน เม.ย. ซึ่งสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ในส่วนของการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% พบว่าภาพรวมของตลาดในแง่ยอดขายและยอดโอนลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว ขณะที่กำลังซื้อบางส่วน ในไตรมาส 2 ได้ถูกกระตุ้นให้ตัดสินใจซื้อ เร็วขึ้น

อย่างไรดี คอนโดมิเนียมแนวเส้นรถไฟฟ้าสายหลักอย่างบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน เอ็มอาร์ที ยังมียอดขายที่ดี เพราะเป็นทำเลศักยภาพ เป็นที่ต้องการของผู้บริโภค สะท้อนจากยอดขายโคงการ วิสซ์ดอม อเวนิว รัชดาลาดพร้าว มียอดขายแล้วมากกว่า 75% ขณะที่ โครงการคอนโดมิเนียม วิสซ์ดอม สเตชั่น รัชดา-ท่าพระ' ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีตลาดพลู เปิดขายช่วงต้นปี มียอดขายแล้ว กว่า 90% โดยมีสัดส่วนลูกค้าเป็นลูกค้าคนไทย 98% ล่าสุดบริษัทจัดโปรโมชั่นส่วนลดทั้ง 2 โครงส่วน คาดจะสามารถปิดการขายได้ภายใน เดือนก.ค.นี้

คาดการณ์ว่าไตรมาส 3 ตลาดจะ ขยายตัว โดยคอนโดมิเนียมในทำเลที่ดี มีแนวโน้มเติบโตดีต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีองค์ประกอบโดดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง เดินทางสะดวก ติดหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟฟ้าใต้ดินแบบเดินถึงในระยะใกล้ องค์ประกอบในเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งภายในโครงการและรอบบริเวณ ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัยของคนในยุคปัจจุบันต้องการสร้างสมดุลในการใช้ชีวิตและการทำงาน (work-life balance) แบบมีคุณภาพมากขึ้น

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจ คอนโดมิเนียม 1และกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ โดยรวมในช่วงกลางไตรมาส 2 หลังสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อาจ ชะลอไปบ้าง เนื่องจากลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านพร้อมเข้าอยู่ได้ถูกกระตุ้นและตัดสินใจซื้อไปในช่วงต้นในบางเซกเมนต์ เช่น บ้านในระดับกลาง-ล่าง

ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ ทำการตลาดเชิงรุกทั้งกิจกรรมการตลาด ส่งเสริมการขาย เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อให้ลูกค้าอย่าง ต่อเนื่อง เพราะเห็นแล้วว่าได้ผลดี

"เป็นโอกาสที่ดีของผู้บริโภคในช่วง เวลานี้ ที่จะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในราคา ต้นทุนที่ไม่สูงมาก เพราะเชื่อว่าเมื่อ เศรษฐกิจกลับมาสดใสอีกครั้ง ราคาบ้าน จะปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดิน และวัสดุก่อสร้าง"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, REIC

คอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ มิ.ย.เดือนเดียว พุ่ง 7,000 ยูนิต

ตลาดคอนโดกระเตื้อง หลังการเมืองนิ่ง "คอลลิเออร์ส"ระบุยอดเปิดตัวคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ มิ.ย.เดือนเดียว พุ่ง 7,000 ยูนิต ดันทั้งปีมีโอกาสแตะ 5 หมื่นยูนิต มากกว่าคาดการณ์ 1 หมื่นยูนิต

นายไทรมั่น ลัญฉน์ดี ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหา- ริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนแล้ว หลังจากผู้ประกอบการมีความมั่นใจมากขึ้น เห็นได้จากการประกาศพร้อมเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง ของปีนี้ ขณะเดียวกันกำลังซื้อเริ่มกลับมา เห็นได้จากยอดขายที่เริ่มดีขึ้นในช่วงเดือนมี.ค.ที่ผ่านมา

แม้ว่าในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ การเปิดตัว โครงการและการซื้อขาย โดยเฉพาะตลาดคอนโด มิเนียม เปิดขายใหม่เพียง 16,167 ยูนิต ลดลง 21.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายใหม่จำนวน 21,215 ยูนิต อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวเร็วมาตั้งแต่ต้นเดือนมิ.ย.ที่ผ่านมา

เห็นได้จากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เดือนมิ.ย. มีจำนวนถึง 7,000 ยูนิต ถือว่ามีจำนวนมากกว่าเดือนเม.ย.และพ.ค. ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 5,800 ยูนิต ส่งผลให้ในช่วงไตรมาส 2 ปี2557 มีคอนโด มิเนียมเปิดใหม่มากถึง 12,800 ยูนิต แต่หากย้อน กลับไปดูในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาจะพบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 10,119 ยูนิต ฉะนั้น จึงประเมินว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ใกรุงเทพฯ ทั้งปี 2557 จะอยู่ระดับ 50,000 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดิมที่คาดว่าจะอยู่ระดับ 40,000 ยูนิต

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าหลังการเมืองคลี่คลายจนทำให้กำลังซื้อ ดีขึ้น บริษัทจึงได้ปรับแผนการลงทุนใหม่อีกครั้ง มีมูลค่าลงทุนรวม 8,000 ล้านบาท โดยช่วงกลางเดือนมิ.ย.เป็นต้นไป บริษัทจะเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ 4 แห่ง มูลค่าขายรวม 8,000 ล้านบาท

"บริษัทจะปรับแผนลงทุนไปตามสถาน การณ์ในช่วงไตรมาส 1 การเมืองผันผวนหนักเราเลือกที่จะชะลอ บริษัทมองว่าตลาดได้ผ่านจุด ต่ำสุดไปแล้ว ขณะนี้มีสัญญาณหลายๆอย่างดีขึ้น ทั้งในแง่ความมั่นใจผู้บริโภคและกำลังซื้อที่ดีขึ้น"

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรกมาก เพราะผู้ประกอบการเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากครึ่งปีแรกชะลอตัวมากกว่า 40% ทั้งในแง่การเปิดตัวและการซื้อขาย ขณะที่ในส่วนของเพอร์เฟคฯ เรามีคอนโดมิเนียมที่เป็นแบรนด์ใหม่ 4 โครงการ บนทำเลใจกลางเมือง ยังไม่รวมแบรนด์เดิมที่เป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างอย่างแบรนด์ไอคอนโดอีกประมาณ 8 โครงการ

ที่มา Kobkid.com 

วันที่ 30 มิถุนายน 2557

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2556

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังของปี พ.ศ.2556 จะชะลอกว่าครึ่งแรกประมาณ 10% แต่ก็ยังทำให้ทั้งปี 2556 เติบโตกว่าทั้งปี2555 อยู่ 4% ในแง่มูลค่า และ 12% ในแง่จำนวนหน่วยเปิดใหม่ คือ จะมีหน่วยขายเปิดใหม่รวมมูลค่า 310,772 ล้านบาท รวมทั้งหมด 113,584 หน่วย

          โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556มี 186 โครงการ น้อยกว่าปี พ.ศ.2555 ซึ่งทั้งปีมีถึง 416 โครงการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 169,645 ล้านบาท และมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด 61,540 หน่วย โดยทั้งนี้ 99% เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นบ้าง แต่น้อยมาก

          ในจำนวนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด 167,985 บาทที่เปิดตัวในครึ่งปีแรกนี้ มีหน่วยขายรวมกันถึง 61,397 หรือเท่ากับหน่วยละ 2.736 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี พ.ศ.2555 ที่ราคาหน่วยขายเฉลี่ยเป็นเงิน 2.937 ล้านบาท ก็แสดงว่า สินค้าที่เปิดตัวเน้นขายในราคาที่ต่ำลง ทั้งนี้เพื่อหวังให้มีปริมาณผู้ซื้อมากขึ้น แสดงว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะการขายที่ชะลอตัวกว่าแต่ก่อน จึงต้องทำสินค้าราคาต่ำลงเพื่อกระตุ้นกำลังซึ้ง

          หากสมมติให้ในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ.2556 มีจำนวนและมูลค่าของหน่วยขายเปิดใหม่เป็นเพียง 85% ของครึ่งปีแรก เพราะในช่วงครึ่งปีหลังอาจมีการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างตามภาวะการขายที่ชะลอตัวลง ก็ยังจะทำให้ทั้งปี มีหน่วยขายเปิดใหม่รวมมูลค่า 310,772 ล้านบาท จากทั้งหมด 113,584 หน่วย ซึ่งแสดงว่ามูลค่าเพิ่มมากกว่าปี พ.ศ.2555 ประมาณ 4% ส่วนจำนวนหน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 12%

การเปิดตัวใหม่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรก พ.ศ.2556

ประเภท	มูลค่า (ล้านบาท)	%	จำนวนหน่วย	%	ราคาเฉลี่ย (ล้าน บ)
บ้านเดี่ยว	31,752	19%	5,147	8%	6.169
บ้านแฝด	3,332	2%	1,156	2%	2.882
ทาวน์เฮ้าส์	24,019	14%	11,818	19%	2.032
อาคารพาณิชย์	4,999	3%	927	2%	5.393
อาคารชุด	103,872	61%	42,342	69%	2.453
ที่ดินจัดสรร	12	0%	7	0%	1.714
รวมที่อยู่อาศัยทั้งหมด	167,985	99%	61,397	100%	2.736
อสังหาริมทรัพย์อื่น	1,660	1%	143	0%	11.608
รวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด	169,645	100%	61,540	100%	2.757

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่า ในกรณีจำนวนหน่วยขายทั้งหมดนั้น เฉพาะในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 นี้ 69% เป็นห้องชุด แสดงให้เห็นว่าห้องชุดเป็นสินค้าหลักในตลาดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นต่อเนื่องมา 2-3 ปีแล้วที่ห้องชุดเป็นสินค้าหลักในตลาด ทั้งนี้คงเป็นเพราะที่ดินมีจำกัด การเน้นการเดินทางโดยรถไฟฟ้า และปัญหาน้ำท่วมในชานเมือง ทำให้ประชาชนสนใจซื้อห้องชุดในเขตเมืองมากขึ้น

          กรณีที่ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ยังมีจำนวนหน่วยน้อย โดยมีสัดส่วนเพียง 19% และ 8% ตามลำดับนั้น คงเป็นเพราะว่าสินค้าขายได้ช้ากว่า โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่า ห้องชุดจะขายได้หมดในเวลา 7 เดือน ทาวน์เฮาส์ ใช้เวลาขายอีก 21 เดือน และบ้านเดี่ยวใช้เวลาขายนานที่สุดคือ 35 เดือน ดังนั้นจึงไม่เกิดภาวะผลิตเกินในตลาดทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่ขายได้ช้าอยู่แล้ว

          ส่วนกรณีของบ้านแฝด อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว และที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย คงเป็นสินค้าที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก โดยเฉพาะที่ดินเปล่ามักไม่สามารถที่จะขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ จึงแทบไม่มีการผลิตสินค้าประเภทนี้ออกมา ส่วนบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์มีสัดส่วนอยู่ในตลาดเพียง 2-3% เท่านั้น

          สำหรับประเด็นปัญหาการล้นตลาดนั้น ขณะนี้พบว่ามีการซื้อเพื่อการเก็งกำไรมากขึ้น และอาคารชุดที่ทะยอยเสร็จ กำลังประสบปัญหาการโอนพอสมควร สัดส่วนของผู้จองซื้อและไม่สามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ แต่เดิมคาดว่ามีอยู่ต่ำกว่า 5-6% แต่ขณะนี้คาดว่าอาจสูงถึง 12-15% กรณีเช่นนี้อาจส่งผลกระทบต่อสถานะของบริษัทพัฒนาที่ดินได้ในระดับหนึ่ง ยิ่งหากผู้ได้รับสิทธิการกู้ แต่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ และกลายเป็นหนี้เสีย ก็อาจยิ่งส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินได้ในภายหลัง

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่าอุปทานในตลาดของครึ่งหลังของปี พ.ศ.2556 อาจชะลอกว่าครึ่งแรกของปี 2556 อยู่ประมาณ 10-15% แต่ถ้าภาวะเศรษฐกิจไทยยังดีอยู่ ก็อาจมีการเติบโตเท่ากับครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีมากกว่าที่คาดหวังได้

         มาตรการสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงไม่ใช่การกระตุ้นกำลังซื้ออีกต่อไป แต่จะเป็นการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้น เพื่อความมั่นคงของตลาด โดยควรมีสัดส่วนเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% ของราคาขาย นอกจากนี้สัดส่วนการขอกู้จากสถาบันการเงินควรเป็น80-85% ของมูลค่าตลาดจากการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมินทรัพย์สินอิสระ ไม่ควรให้สถาบันการเงินประเมินกันเอง

          ยิ่งกว่านั้นมาตรการที่ต้องดำเนินการเป็นอย่างยิ่งก็คือ ให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายจัดทำสัญญาการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่งอาจทำให้ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการเสียค่าใช้จ่ายในการประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาบ้าง แต่ก็คงไม่ถึง 0.1% ของมูลค่า แต่จะคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อหรือผู้บริโภค ไม่ให้สูญเสียไปหากการพัฒนาที่ดินตามโครงการนั้นผิดพลาด การนี้จะทำให้ตลาดมีความมั่นคงยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการรายเล็ก ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการายใหญ่ ที่สำคัญผู้บริโภคได้ประโยชน์ ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ไปด้วย เพราะผู้บริโภคจะวางใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการคุ้มครองเงินดาวน์มากยิ่งขึ้น

ที่มา : ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

โครงการ The Edition Condo สถานีสะพานควาย

The Edition BTS Saphankwai

          มาแล้วหลังจากแอบมองแปลงที่ดินอยู่นาน The Edition Condominium จาก บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ส่งลงชิงส่วนแบ่งจากตลาดทำเล อารีย์ สะพานควาย ที่ตอนนี้คู่แข่งหลายรายเปิดขายไปก่อนหน้านี้แล้ว อย่าง Noble Revolve อารีย์ ตารางเมตรละ 120,000 บาท และในอนาคตยังมีอีกหนึ่งโครงการที่รออยู่คือ Centric โดย SC Asset มาแน่ แต่ไม่รู้ตอนไหน

          สำหรับ The Edition Condominium นี้เหมาะสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง สถานการณ์แบบนี้คนสายป่านสั้นไม่แนะนำให้ลงทุน แต่ถ้าคนรวยไม่มีที่จะเก็บเงินก็จัดเลยครับ เพราะติดทางขึ้น ลงสถานีรถไฟฟ้าขนาดนี้หายากจริงๆ

แผนที่โครงการ The Edition

       
          ลงทะเบียน 27-1 มิ.ย. ที่ La Villa อารีย์ ราคาเริ่ม 3 ล้านกว่าบาท ลงทะเบียนคลิ็ก

ที่มา : kobkid.com