Real Estate Investment in Thailand 2014
ทิศทางการลงทุนจะเป็นอย่างไร ภาครัฐและภาคเอกชนควรปรับตัวอย่างไร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดทำผลสรุปล่าสุด มานำเสนอดังนี้:
1. ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เมื่อปี พ.ศ.2556 ทั้งปีมีโครงการเปิดตัวใหม่ถึง 475 โครงการ รวม 131,645 หน่วย รวมมูลค่า 385,447 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมีขนาด 277 หน่วย มูลค่า 881 ล้านบาท นับว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่พอสมควร
2. ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาในปี พ.ศ.2556 เพิ่มขึ้นกว่าปี 2555 ถึง 29% ทั้งนี้เป็นเพราะเศรษฐกิจของประเทศเติบโตด้วยดี ยกเว้นในช่วง 1-2 เดือนล่าสุดที่มีปัญหาการชะงักงันทางเมือง ทำให้ยอดเปิดตัวโครงการชลอลงอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในเดือนธันวาคม 2556
3. ราคาขายต่อหน่วย ณ ปี พ.ศ.2556 อยู่ที่ 2.928 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกันมากตลอด 3 ปีที่ผ่านมา (2554-2556) การนี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดเน้นการพัฒนาในระดับปานกลาง สินค้าระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท มีโอกาสขายได้น้อย ส่วนสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถซื้อไว้ลงทุนและใช้สอยได้ดี ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ได้มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใดเลย
4. ในจำนวนและมูลค่าที่เปิดตัวในปี พ.ศ. 2556 บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เพียงรายเดียว ครองอันดับเปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 51 โครงการ จำนวน 21,541 หน่วย รวมมูลค่าถึง 43,145 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนี้มีสัดส่วนหน่วยขายหมดในตลาดถึง 16.4% หรือหนึ่งในหกของทั้งตลาด และหากในกรณีมูลค่าก็ประมาณ 11.2% หรือหนึ่งในเก้าของทั้งตลาดนี่เอง
5. ในจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี พ.ศ.2556 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก ครองส่วนแบ่งตลาดทั้งหมด 51.4% หรือครึ่งหนึ่งของทั้งตลาดนั่นเอง และหากพิจารณาจากมูลค่าสินค้าที่เสนอออกมาในปี พ.ศ. 2556 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก ตลาดรวมกันถึง 48%
6. บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวมประมาณ 50 บริษัท ครองส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี พ.ศ.2556 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมกันถึง 68% ในแง่ของมูลค่า หรือ 69% ในแง่ของจำนวนหน่วย ที่เหลือเป็นของบริษัทรายย่อยนอกตลาดหลักทรัพย์ การนี้แสดงให้เห็นว่า รายใหญ่มีส่วนแบ่งในตลาดสูงมาก แต่ไม่ได้หมายความว่ามีใครหรือรายใดรายหนึ่งสามารถชี้นำหรือครองงำตลาดได้
7. ทำไม บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จึงยิ่งใหญ่ได้ขนาดนี้ ทั้งที่ประสบปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจเช่นเดียวกับนักพัฒนาที่ดินรายอื่นในปี พ.ศ.2540-2542 และยังพบวิกฤติน้ำท่วมปลายปี พศ.2554 ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะนอกจากทำแทบทุกทำเลเช่นเดียวกับ บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นบริษัทอันดับหนึ่งในอดีต ยังพัฒนาที่อยู่อาศัยแทบทุกระดับราคา ทำให้มีฐานที่ใหญ่ ประกอบกับการมีเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ดี มีระบบการบริหาร-จัดการที่ดีและระดมมืออาชีพเข้าร่วมงานเป็นจำนวนมากอีกด้วย
8. หากเปรียบเทียบกับการเคหะแห่งชาติ นับแต่ พ.ศ.2519 ถึงกันยายน 2555 สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ 141,863 หน่วย (ไม่รวมบ้านเอื้อาทร 264,767 หน่วย) ในขณะที่ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ณ เดือนสิงหาคม 2555 บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท แห่งเดียวก็ผลิตได้ถึง 116,948 หน่วย รวมมูลค่า 208,674 หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.784 ล้านบาท แม้จะน้อยกว่าเล็กน้อยในแง่จำนวนหน่วย แต่ในแง่มูลค่ารวมน่าจะสูงกว่าสินค้าของการเคหะแห่งชาติเสียอีก จึงนับเป็นความอัศจรรย์เป็นอย่างยิ่งที่เฉพาะในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ผลิตสินค้าบ้านได้จำนวนใกล้เคียงกับการเคหะแห่งชาติที่ใช้เวลาผลิตถึง 40 ปี โดยทางราชการไม่ต้องใช้จ่ายงบประมาณใดๆ อุดหนุนเลย
9. ในปี 2557 คาดว่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ไม่เกิน 100,000 หน่วย รวมมูลค่าไม่เกิน 300,000 ล้านบาท หรือลดลงจากปี พ.ศ.2556 ประมาณ 25-30% ซึ่งถือเป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชลอลง เนื่องจากการเกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนภาครัฐในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งยังอาจมีความยุ่งยากทางการเมืองไปอีก 3-6 เดือน ทำให้การลงทุนภาครัฐชลอไปอีกครึ่งปีถึง 1 ปี
10. สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการก็คือการทบทวนลดเป้าการลงทุนใหม่ การพยายามผ่องถ่ายขายทรัพย์ออกโดยเร็ว และทำการสำรวจวิจัยให้ดีก่อนการลงทุน สำหรับภาครัฐ ควรสร้างระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคภาคบังคับแก่บริษัทพัฒนาที่ดินทุกแห่งเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม การควบคุมอุปทานโดยการเพิ่มอัตราเงินดาวน์ เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น รวมทั้งการพยายามขายทรัพย์สินมือสองให้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทรัพยากรทางเศรษฐกิจ ผ่านกรมบังคับคดี สถาบันการเงินด้วยวิธีการประมูลทรัพย์ที่เปิดเผยและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค เป็นต้น
ตลาดที่อยู่อาศัยในปี พ.ศ. 2557 จึงหลีกไม่พ้นประเด็นทางการเมือง เพราะทุกวันนี้การจัดกิจกรรมทางการตลาด ไม่ค่อยได้ผล เพราะการเมืองกำลังมาแรง จนดึงความสนใจของประชาชนออกไป และนักลงทุนคงไตร่ตรองแล้วที่จะ "กำเงิน" ไว้ก่อน ดูลู่ทางที่ดีในอนาคตดีกว่าเสี่ยงลงทุนในขณะนี้
ที่มา : AREA แถลง ฉบับที่ 16/2557: 3 กุมภาพันธ์ 2557
